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Immoblienrecht

Immobilienrecht betrifft uns alle. Sei es, als Mieter oder Vermieter, Eigentümer, Stockwerkeigentümer oder weil Nachbarn ihre Rechte überschreiten.
Gerne berate ich Sie zu Ihrer Situation und setze Ihre Rechte nötigenfalls gerichtlich durch in den Bereichen Mietrecht (Erstellung von Mietverträgen, Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen, Kündigungsschutz, Erstreckung von Mietverträgen, Geltendmachung von Mängeln und Unterhalt, Ausweisung von Mietern), Kauf, Verkauf und Bewirtschaftung von Immobilien, Stockwerkeigentum sowie Nachbarrecht.

 

Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. In der Regel werden Stockwerkeigentümergemeinschaften durch eine externe Verwaltung bewirtschaftet, wobei alljährlich eine Sitzung stattfindet, zu welcher alle Stockwerkeigentümer eingeladen werden, und in welcher über die letztjährige Abrechnung, das laufende Budget, die Dechargeerteilung an die Verwaltung und über anstehende Erneuerungen, Neuanschaffungen oder Reparaturen abgestimmt wird.


Rechtliche Grundlage für das Stockwerkeigentum ist einerseits das Zivilgesetzbuch (Art. 712a ff. ZGB) und andererseits ein von den Stockwerkeigentümern erlassenes Reglement, allenfalls auch eine Hausordnung. Insofern müssen für das geregelte Zusammenleben stets verschiedene Regelwerke beachtet werden. Diese sind insofern von Bedeutung, wenn es um Fragen geht, wie und wann über welche Traktanden abgestimmt werden darf und insbesondere wer welche Kosten trägt.


Um eine regelkonforme Sitzung einzuberufen, muss zunächst die Einladung fristgemäss und inhaltlich korrekt versandt werden, sodass die Stockwerkeigentümer genügend Zeit erhalten, um an der Sitzung teilzunehmen und sich ein Bild machen können über die einzelnen zur Debatte stehenden Punkte. Schliesslich muss die Versammlung beschlussfähig sein und die notwendigen Quoren erreicht werden, damit ein Traktandum angenommen werden kann. Soll ein solcher Beschluss angefochten werden, muss dies grundsätzlich binnen Monatsfrist geschehen, es sei denn der Beschluss verletze derart grundlegende Normen, dass er als nichtig betrachtet werden muss.


 

Bauhandwerkerpfandrecht

Das Bauhandwerkerpfandrecht gibt Handwerkern die Möglichkeit, ihre offenen Werklohnforderungen durch ein Pfand auf dem Grundstück, auf welchem sie Arbeiten verrichtet haben, zu sichern und schliesslich durchzusetzen. Zur Errichtung ist berechtigt, wer auf einem Grundstück eine Baute oder ein anderes Werk errichtet hat. Dabei spielt keine Rolle, ob der betroffene Handwerker einen Vertrag mit dem Eigentümer des betreffenden Grundstücks geschlossen hat, solange dieser die Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten erteilt hat. Die Voraussetzungen für die Eintragung sind wie folgt:

  1. Es muss eine offene Forderung eines Handwerkers oder Unternehmers bestehen. In der Regel handelt es sich dabei um eine Forderung aus Werkvertrag, Werklieferungsvertrag oder Auftrag. Dabei spielt aber keine Rolle, ob der Vertrag (mündlich oder schriftlich) mit dem Grundeigentümer geschlossen wurde oder beispielsweise mit einem Generalunternehmer oder Mieter. Ob der Grundeigentümer einen allfälligen Generalunternehmer bereits bezahlt hat, ist ebenfalls unbeachtlich.
  2. Es muss eine Arbeitsleistung (mit oder ohne Materiallieferung) erfolgt sein oder Material speziell hergestellt worden, wozu auch Frischbeton zählt.
  3. Es muss eine Baute oder ein anderes Werk neu errichtet, repariert oder umgebaut worden sein (dazu zählen beispielsweise der Bau eines Hauses, Installation von Elektrizitätsanlagen oder Sanitäranlagen, Verlegen von Böden, Malerarbeiten, Gärtner- und Umgebungsarbeiten, Erstellen eines Daches, aber auch Abbrucharbeiten, Gerüstbau, Baugrubensicherung oder auch die Lieferung von Frischbeton oder speziell angefertigtes Material wie Armierungseisen).
  4. Das Pfandrecht muss spätestens nach vier Monaten nach Beendigung der (Haupt)Arbeiten im Grundbuch eingetragen werden.

Gerne unterstütze ich Sie und kläre Sie über den konkreten Verfahrensablauf auf.